Документы для декларации дохода от аренды в Турции

При этом сам факт владения квартирой не означает одинаковую налоговую обязанность для всех собственников. Правила зависят от года получения дохода, налогового статуса человека, назначения помещения и других обстоятельств.

Чтобы подготовить документы для декларации дохода от аренды в Турции, сначала нужно ответить на четыре вопроса: кто получает деньги, за какой период, от какого объекта и каким способом. После этого можно проверить, требуется ли декларация, и определить комплект подтверждений.

За какой год готовить документы для декларации дохода от аренды в Турции

Доходы 2025 и 2026 годов необходимо учитывать отдельно. Декларационная кампания за 2025 год относится к 2026 году, а доходы 2026 года будут рассматриваться в кампании 2027 года.

Турецкая налоговая администрация Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) установила разные показатели для этих периодов.

Показатель	Доходы 2025	Доходы 2026
Освобождение по жилой аренде при соблюдении условий	47 000 TL	58 000 TL
Порог для соответствующих доходов от коммерческой аренды с удержанием	330 000 TL	400 000 TL
Порог доходов без удержания и освобождения при применимой полной налоговой обязанности	18 000 TL	22 000 TL
Год декларационной кампании	2026	2027

Эти суммы нельзя применять ко всем арендодателям одинаково. Первые значения относятся к освобождению жилой аренды при выполнении установленных условий. Другие показатели определяют необходимость декларирования соответствующих видов доходов и не являются налоговыми вычетами.

Документы для декларации дохода от аренды в Турции стоит дополнить сведениями о других доходах и характере деятельности налогоплательщика: от них может зависеть право на освобождение по жилой аренде. Если одному человеку принадлежат несколько сдаваемых квартир, освобождение не предоставляется заново на каждый объект: учитывается совокупный соответствующий доход получателя.

Официальный источник: Руководство GİB по арендным доходам № 593, опубликованное в феврале 2026 года. Документ посвящён доходам 2025 года, хотя также указывает отдельные показатели 2026 года.

Документы для декларации дохода от аренды в Турции за 2026 год уже можно подготавливать, но точные условия и календарь кампании 2027 года необходимо проверить после публикации соответствующих официальных инструкций.

Кто получает арендный доход и как определить налоговый статус

Прежде чем собирать договоры и выписки, необходимо определить получателя дохода.

Согласно статье 70 турецкого закона № 193 Gelir Vergisi Kanunu, право получать арендный доход может принадлежать не только зарегистрированному собственнику. В отдельных случаях значение имеют право пользования имуществом, долевая собственность или субаренда.

Например, если квартира принадлежит двум людям, нужно установить долю каждого в арендных поступлениях. Перечисление всей суммы на один банковский счёт само по себе не делает её доходом исключительно владельца этого счёта.

Поэтому документы для декларации дохода от аренды в Турции должны позволять установить, кому и на каком основании принадлежат соответствующие поступления.

Полная и ограниченная налоговая обязанность

Турецкое законодательство различает два основных статуса:

• Tam mükellefiyet — полная налоговая обязанность.
• Dar mükellefiyet — ограниченная налоговая обязанность, при которой рассматриваются доходы из источников в Турции.

Статус определяется с учётом места постоянного проживания, продолжительности пребывания и предусмотренных законом исключений. Ни иностранный паспорт, ни ВНЖ, ни наличие TAPU сами по себе не дают окончательного ответа.

Особенно важно установить налоговый статус собственникам, которые живут за пределами Турции и получают арендную плату за недвижимость в Анталии.

Для нерезидентов действует отдельное руководство GİB № 594.

В нём, в частности, разграничены следующие ситуации:

• доход, полностью облагаемый соответствующим удержанием в Турции, по которому ежегодная декларация не требуется;
• доход без удержания и применимого освобождения, который декларируется независимо от суммы;
• жилой арендный доход, для которого необходимо отдельно проверить право на освобождение.

Нельзя автоматически переносить пороги, установленные для полной налоговой обязанности, на нерезидентов.

Если собственник живёт за границей, к документам для декларации дохода от аренды в Турции полезно добавить сведения о стране налогового проживания и периодах нахождения в Турции. Применимость международного налогового соглашения проверяется индивидуально.

Если недвижимость сдаёт компания, а не физическое лицо, её налоговый режим рассматривается отдельно. Освобождения, предусмотренные для определённых доходов физических лиц, не распространяются автоматически на предприятия.

Какие документы для декларации дохода от аренды в Турции подтверждают договор

Первый документальный блок связан с самим объектом, условиями аренды и правом получать платежи.

Договор аренды

Подготовьте действующий kira sözleşmesi и все соглашения, которыми менялись его условия.

Проверьте следующие сведения:

• стороны договора;
• адрес и назначение помещения;
• дата начала и срок аренды;
• размер платы и валюта;
• периодичность платежей;
• порядок изменения арендной ставки;
• условия авансов и обеспечительного депозита.

Если договор был продлён или размер платы изменился, сохраните соответствующие документы и подтверждения согласованных условий.

Для подготовки документов для декларации дохода от аренды в Турции важно знать не только первоначальную сумму, но и фактические условия, действовавшие в каждом рассматриваемом году.

Документы о праве на доход

Понадобятся сведения из TAPU или другого документа, подтверждающего основание получения арендной платы.

При долевой собственности необходимо отдельно определить доли получателей. Если арендную плату получает лицо, не указанное собственником, следует выяснить правовое основание.

Назначение помещения

Отметьте, сдаётся объект для проживания или коммерческой деятельности. Если помещение используется одновременно как жильё и рабочее место, это требует отдельной проверки налогового режима.

Такие сведения особенно важны при рассмотрении освобождения по жилой аренде и возможного удержания налога коммерческим арендатором.

Как подтвердить фактические поступления от арендатора

Договор показывает, сколько арендатор должен платить. Но налоговая проверка требует установить, какие суммы действительно получены и к каким периодам они относятся.

По общему принципу tahsil esası, предусмотренному статьёй 72 закона № 193, при определении дохода от аренды учитывается фактическое получение платежей. Для задолженностей прошлых лет и авансов за будущие годы действуют разные правила распределения.

Поэтому документы для декларации дохода от аренды в Турции необходимо сверять с реальными поступлениями, а не рассчитывать доход исключительно умножением договорной ставки на двенадцать месяцев.

Задолженности и авансовые платежи

Если арендатор погасил в 2025 году задолженность за 2024 год, такой платёж в обычной ситуации относится к доходу 2025 года. Документы для декларации дохода от аренды в Турции должны позволять установить дату получения задолженности.

Если же в 2025 году получен аванс за аренду 2026 года, он относится к соответствующему будущему периоду.

Условный пример. В декабре 2025 года арендатор перечисляет задолженность за октябрь 2025 года и отдельно оплачивает январь 2026 года. Хотя оба платежа поступили в декабре, при налоговой проверке они относятся к разным периодам.

Это учебный пример, а не история клиента RIVI HOME.

Банковские подтверждения

Для денежных расчётов по аренде предусмотрено документирование через банк или PTT. Обычно используются банковские выписки, dekont, подтверждения EFT/Havale.

В применимых правилах предусмотрены исключения, в частности для получения через судебные и исполнительные процедуры, а также для оплаты в натуральной форме.

Денежный взнос через банк с необходимыми реквизитами отличается от недокументированной передачи наличных. При долевой собственности перевод одному совладельцу сам по себе также не означает, что весь доход принадлежит ему.

Для каждого поступления полезно зафиксировать:

• дату получения и фактическую сумму;
• валюту платежа;
• месяц или год аренды, за который внесены деньги;
• налоговый год, к которому относится поступление;
• банковское подтверждение и его идентификатор;
• особый статус платежа, если это аванс, погашение долга или депозит.

Это можно сделать в обычном списке или электронной таблице. Не нужно придумывать суммы для отсутствующих платежей. Неоплаченную аренду лучше отмечать отдельно как задолженность.

Валютные поступления и депозит

Если арендатор платит в иностранной валюте, сохраните сумму в исходной валюте и дату получения. В применимом порядке GİB используется курс покупки соответствующей валюты Центрального банка Турции (TCMB) на дату получения.

Обеспечительный депозит нужно учитывать отдельно от обычной арендной платы. Сохраните договорные условия, подтверждение поступления, а позднее документы о возврате либо зачёте. Налоговая квалификация зависит от фактического использования средств.

Такая сверка делает документы для декларации дохода от аренды в Турции более понятными для профильного налогового специалиста и помогает обнаружить расхождения до подготовки декларации.

Чек-лист документов для декларации дохода от аренды в Турции

Документы для декларации дохода от аренды в Турции удобно собирать по этому списку перед обращением к налоговому специалисту. Не все документы обязательны для каждого собственника: состав комплекта зависит от налогового статуса, объекта и способа получения дохода.

Документ	Кому и за какой период	Что проверить и зачем	Основание
1. Сведения о налоговом проживании	Всем, отдельно за 2025 и 2026 годы	Страна проживания, периоды пребывания в Турции, возможная ограниченная обязанность	Закон № 193, ст. 3–6
2. TAPU или документ о праве на доход	Собственникам и другим получателям на период аренды	Основание получения платы и связь с конкретным объектом	Ст. 70
3. Договор аренды и изменения	Всем, за действовавшие периоды	Размер платы, сроки, валюта, назначение помещения	GİB № 593, разд. 1–3
4. Сведения о долях	Совладельцам, отдельно за каждый год	Кому принадлежит соответствующая часть дохода	GİB № 594, разд. 9
5. Банковские выписки и dekont	Получателям денежных платежей за соответствующий год	Фактически поступившие суммы, даты и назначение переводов	GİB № 593, разд. 3.3
6. Реестр поступлений	Всем, за 2025 и 2026 годы отдельно	Сопоставление договора с оплатами и налоговыми периодами	Ст. 72
7. Подтверждения задолженностей и авансов	При просрочках и предоплатах	За какие месяцы получены деньги и к какому году они относятся	GİB № 593, разд. 3.1
8. Документы валютных платежей	При оплате в иностранной валюте	Исходная сумма, дата получения и применимый курс TCMB	GİB № 593, разд. 3.1
9. Документы по депозиту	Если депозит получен, возвращён или зачтён	Отделить обеспечительный платёж от арендного дохода	Договор, ст. 72
10. Сведения об арендаторе и удержаниях	При коммерческой или смешанной аренде	Статус арендатора, брутто-плата и наличие stopaj	Ст. 94
11. Счета и квитанции расходов	При рассмотрении gerçek gider	Вид расхода, дата, связь с объектом и подтверждение оплаты	Ст. 74
12. Документы приобретения объекта	При проверке специальных расходов	Дата, стоимость приобретения и применимость предусмотренных законом условий	Ст. 74
13. Предыдущие декларации	Ранее декларировавшим аренду	Использованный метод расходов и ограничения его изменения	GİB № 593, разд. 6
14. Сведения о других доходах	При проверке освобождений и порогов	Доходы и деятельность, влияющие на налоговую обязанность	Ст. 21 и 86

Собранные документы для декларации дохода от аренды в Турции следует распределить по годам и объектам. Отдельно отметьте недостающие подтверждения и вопросы, требующие профессиональной оценки. Таблица является подготовительным чек-листом, а не универсальным перечнем обязательных электронных приложений.

Как учитывать расходы при подготовке документов

Документы для декларации дохода от аренды в Турции могут включать подтверждения расходов на сдаваемую недвижимость. Однако возможность уменьшения налогооблагаемого дохода зависит от выбранного метода и предусмотренных законом условий.

Используются два метода:

• Gerçek gider — учёт допустимых фактических расходов с необходимыми подтверждениями.
• Götürü gider — стандартный вычет 15% соответствующей базы. При применимом освобождении по жилой аренде он рассчитывается после исключения освобождённой суммы.

После выбора götürü gider переход к фактическим расходам ограничен установленным двухлетним периодом. Документы для декларации дохода от аренды в Турции полезно дополнить сведениями о ранее выбранном методе. Для отдельных видов сдаваемых прав существуют исключения.

Кредитные проценты и стоимость приобретения

Закон № 7566, опубликованный 19 декабря 2025 года, исключил жилую аренду из соответствующего вычета кредитных процентов по статье 74. Поправка применяется к налоговым периодам начиная с 1 января 2025 года.

При этом сохранилось отдельное положение о 5% документально подтверждённой стоимости приобретения одного жилого объекта при выполнении специальных условий в предусмотренный пятилетний период. Это не вычет ипотечных процентов и не универсальная льгота для каждой квартиры.

Документы для декларации дохода от аренды в Турции, подтверждающие фактические расходы, необходимо сохранять в течение пяти лет начиная с года, следующего за соответствующим налоговым периодом, для предъявления по запросу. Автоматически прикладывать каждый чек к декларации не требуется.

Коммерческая аренда и налоговые удержания

При сдаче коммерческого помещения документы для декларации дохода от аренды в Турции должны позволять сверить брутто-арендную плату, удержанный налог и фактически поступившие деньги.

Статья 94 закона № 193 определяет категории арендаторов, обязанных удерживать налог (stopaj). В применимых случаях руководство GİB предусматривает удержание 20% от брутто-платы. Однако не каждый арендатор является налоговым агентом.

Для нерезидентов полностью удержанный доход рассматривается отдельно от дохода, полученного без удержания и освобождения. Поэтому документы для декларации дохода от аренды в Турции необходимо оценивать с учётом налогового статуса получателя.

Как проверить документы для декларации дохода от аренды в Турции через Hazır Beyan

После подготовки комплекта собственник может сверить сведения с системой GİB Hazır Beyan.

Проверьте налоговый год, получателя дохода, поступления, авансы, удержания и выбранный метод расходов. Автоматическое заполнение не гарантирует отсутствия ошибок.

Если документы для декларации дохода от аренды в Турции содержат спорные платежи или неполные сведения, следует сначала уточнить их с налоговым специалистом.

Частые вопросы

Какие документы для декларации дохода от аренды в Турции нужны прежде всего?

Договор аренды, подтверждения платежей, сведения о получателе дохода и годовой реестр поступлений. Дополнительные материалы зависят от конкретных обстоятельств.

Нужно ли учитывать неоплаченную аренду?

По общему принципу фактического получения неоплаченная сумма не считается автоматически полученным доходом. Задолженность нужно учитывать отдельно.

Может ли нерезидент не подавать декларацию?

Да, в предусмотренных случаях полностью удержанного дохода. Для аренды без удержания и освобождения действуют другие правила.

Предоставляется ли жилищное освобождение на каждую квартиру?

Нет. Для одного получателя рассматривается совокупный соответствующий доход и условия применения освобождения.

Можно ли вычесть расходы на ремонт?

В предусмотренных случаях при методе gerçek gider. Документы для декларации дохода от аренды в Турции могут включать счета за ремонт и подтверждения оплаты, но допустимость расходов нужно проверить.

Все ли коммерческие арендаторы удерживают stopaj?

Нет. Обязанность зависит от статуса арендатора и применимых положений статьи 94.

Нужно ли прикладывать все квитанции к декларации?

Не обязательно. Подтверждения фактических расходов следует сохранять для предъявления по запросу налогового органа.

Когда собирать документы для декларации дохода от аренды в Турции за 2026 год?

Уже в течение 2026 года. Соответствующая декларационная кампания относится к 2027 году, но её точный календарь необходимо проверить после официальной публикации.

Что важно сделать перед обращением к специалисту

Соберите документы для декларации дохода от аренды в Турции по отдельным годам, сопоставьте платежи с договором и отметьте спорные суммы. Сведения о налоговом статусе, освобождениях, удержаниях и вычетах передайте для профильной проверки.

Такой подход позволяет подготовить понятный документальный комплект без самостоятельных предположений о налоговой обязанности.